Dopo la maxi-operazione del Qatar nel quartiere di Porta Nuova a Milano, con un investimento di circa 900 milioni per acquisire una quota dei nuovi grattacieli, i deal internazionali sul mattone italiano si sono succeduti arrivando a toccare quota 2,7 miliardi nei primi sei mesi del 2015. Tanto quanto, circa, investito in tutto il 2008, prima della crisi.
I fondi di private equity americani, come Blackstone e Cerberus, hanno fatto incetta di immobili «in chiave opportunistica», sottolinea Daniela Percoco, research & development manager di Reag. Hanno rilevato asset vuoti, da riposizionare o valorizzare con un certo profilo di rischio, ma con la promessa di rendimenti elevati. Subito dopo sono arrivati anche gli investitori istituzionali e i REITs (come NorthStar Reality) in cerca di soluzioni più centrali e, magari, che offrono profitti sicuri. È il caso dei tedeschi Ivg e Ubs che puntano su uffici in classe A e immobili retail con tenant di lungo periodo. Infine c’è chi si è portato a casa interi pacchetti, ad esempio Prologis o Tristan Capital Partners, dimostrando interesse per la logistica.
«Un numero crescente di investitori, che aveva abbandonato l’Italia dopo la crisi del 2009, sta tornando perché scommette sulla ripresa economica», afferma Raffaella Pinto, head of research and marketing di Cbre. Dietro questo risultato c’è un cocktail di ingredienti che hanno reso “appetibile” il mattone italiano: prezzi più competitivi, rendimenti maggiori, la svalutazione dell’euro, tassi d’interesse ai minimi storici e una maggiore liquidità, in circolazione grazie alle politiche espansive delle banche. Secondo Cbre, a parità di rendimento immobiliare sugli uffici tra il 2006 e il secondo trimestre 2015 (circa 4,75%), lo spread con il Btp decennale è passato da 103 punti a 245. «Oggi l’immobiliare - aggiunge Raffaella Pinto di Cbre - paga un premio maggiore».
A contribuire alla svolta sono state pure le scelte del legislatore per rendere il mercato più flessibile e competitivo: la “liberalizzazione” dei contratti di locazione per immobili commerciali con canoni superiori ai 250mila euro; la riforma delle SIIQ (in Spagna le Socimi nel 2014 hanno investito circa 3 miliardi); la riduzione a un anno del periodo per la deducibilità dei crediti svalutati dalle banche; e così via.
A fare la differenza, poi, oggi sono i numeri: a fronte di una scarsa attività degli investimenti domestici (scesa dal 70 al 30% rispetto al 2006), negli ultimi due anni sono cresciuti i capitali asiatici immessi sul mercato globale, spinti a diversificare i portafogli per evitare l’incertezza e il “rischio di bolle” nei loro Paesi. Ad esempio, in Italia si sono affacciati i cinesi con il loro primo investimento, completato a luglio da parte di Fosun, su un immobile iconico come Palazzo Broggi a Milano.
Il contesto europeo, infine, oggi favorisce il mattone italiano: rispetto alla Spagna, la ripresa è iniziata più tardi e il settore quindi è meno surriscaldato in termini di prezzi, meno “affollato” (c’è meno competizione); rispetto alla Francia, che continua a essere un target per gli investitori core, l’Italia offre rendimenti più appetibili. Restano lontani, invece, Regno Unito e Gran Bretagna i cui mercati immobiliari sono molto più maturi, sia da un punto di vista di regole e trasparenza sia in relazione all’offerta. «I prodotti appetibili per gli investitori internazionali sono scarsi - aggiunge Daniela Percoco di Reag - e concentrati su tipologie tradizionali, su Roma e Milano. Manca un’offerta alternativa e sono assenti i mercati secondari o regionali». (ilsole24ore.com)